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 本刊论文 |
| 房屋测绘成果质量控制及成果检查常用方法研讨 |
| 作者：张峰 时间：2016/08/20 点击：685 |
随着当前城镇化的快速推进，房地产行业得到飞速发展，住房建设与居民的住房需求强劲，人们对房产面积尤其是公摊面积的疑问比较突出，本文主要结合房产面积测绘成果的生产、质量状况，依据国家现行有关房屋产权面积的测算、共有共用面积的分摊、功能区域的划定等文件和规范，对房产面积测算工作中的成果质量进行二次检查，从而确保房屋产权面积测算成果准确可靠。
房产面积测算成果的质量检查元素包括： 房产面积测量精度；测量方法、测量记录的正确性；房产面积技术依据的正确性、房屋边长测量数据处理、非实测数据采用的正确性、合理性、共有共用面积分摊、计算的正确性、房产面积测算基本要件收集的完整性、有效性等。
通常按照同一工程设计要求、同一房产项目、同一测量时间段等一致性条件分组成检验批次，从而确定检查的样本量，抽取的房产面积测量成果样本应具有代表性，检验批次中房屋主要为住宅楼时则应抽取住宅楼作为检验样本；检验批次中房屋主要为商住楼时则应抽取商住楼作为检验样本；检验批次中房屋主要为综合楼时则应抽取综合楼作为检验样本。主要样本资料为房产面积测量报告，包含测量草图、测量记录表、测量数据平差处理表、面积计算表、计算说明及附件资料等。
一、房产面积测绘检验
1、数据精度检测
作业检测过程中应先整体、后局部，先外后内，测点两端选取房屋的相同高度参考点，分层分户实地测量，每条检测边长测量两次以上，两次检测数据较差的符合以下要求：
1） 使用测距仪两次检测读数之差绝对值不大于0.005m。检测边长数据平差处理后用于计算房产面积。
2）利用全站仪绘制房产分幅图的所采集的房屋各角点数据于测距仪数据的较差不大于0.025m。在遇到房屋结构呈圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不规则形状时，必须利用全站仪测量房屋实体所采集的数据。检测数据平差处理：
a分层逐户绘制房屋权属界线；
b对边长观测数据进行平差处理；
c房屋外围长度数据与室内分段丈量数据较差在限差内时，以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋得到边长平差值；
d房产面积计算。采用平差处理后的检测边长数据，计算各房屋单元建筑面积，并经过共有共用面积的分摊计算得出整幢房屋的产权建筑面积，各功能区产权建筑面积，各户型产权建筑面积，其他产权单元建筑面积。
3）分摊方法。根据房屋功能区域划分、各单元对共有共用面积共有共用情况，采用整体分摊或多级分摊方式完成。其中：
a一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区域共有共用面积，按各功能区建筑面积依比例分摊。
b级分摊。依照第一级分摊的方法，按各房屋单元的建筑面积依比例分摊至各层。
c其他分摊。房屋需要进一步分割时，在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，有协议的，以协议为准进行分摊，无协议的，按建筑面积依比例分摊。
4）房产面积测量精度统计。将分类房屋产权面积与原成果值进行比较，得出房产面积精度检验结果，并进行错漏分类。逐一计算符合限差规定的房产各单元建筑面积的数学精度。取平均值作为单位成果数学精度。
2、观测质量检查
对测量使用的仪器设备进行符合性核查，通过本项目测量报告及其他相关成果资料对照检查测量方法的规范性、正确性，重点检查房屋外围的边长测量是否完整、齐全、正确， 房屋层面、户型、共用区间等的内部边长测量是否完整、齐全、正确； 检查墙体厚度测量是否完整、齐全、正确。
3、计算质量检查
对房产面积技术依据的正确性进行核实；对照检查样本成果房屋边长测量数据处理、非实测数据采集的正确性、合理性，计算全部面积、计算一半面积和不计算面积规定执行的正确性，共有共用面积分摊、计算的正确性，分类面积数据计算的齐全性，非商用面积计算软件验证的符合性，检查成果资料应用软件验证的合法性。
4、资料质量检查
工作中应对房产面积测量基本数据收集的正确性、完整性、有效性进行全面检查，确保数据资料完善准确。
二、房产面积测绘成果质量检查方法
依据对房屋产权面积的抽样、检验，对样本成果质量进行详查和抽查，评定房产测绘成果质量，进而核定整个检验批次的成果质量，得出检验项目的房产权属面积的测算、共有共用面积的分摊、功能区域的划定等是否符合国家及地方相关规定，通常采用以下方法进行检查。
作业组自检，检查深度100%。主要检查内容有：房产调查及野外测绘内容是否正确、齐全；图形绘制及符号表示有无错误、遗漏；分摊方法计算结果的合理性、正确性：成果内容的完整性、准确性等。作业组自检通过后提交野外记录和计算成果资料。
专职质检员检查，检查深度100%。主要检查内容除野外记录、图形绘制、分摊计算等正常检查外，还需对照该项目的委托书、建设工程规划许可证、土地证等内容进行必要的相关性检查。发现差错，及时督促作业员进行改正，对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后，重新进行质量检查，并做好质量检查记录。质检员将检查合格的资料提交技术负责人进行审核。
负责人审核，检查深度30%一100%。主要检查内容有：资料是否齐全，作业方法是否合理，成果格式是否符合登记要求及一些相关性检查等。如果再发现问题，应指示质量检查员督促作业员改正，同时对该项目的质量给予评分和等级评分，最后由分管领导抽检。
为保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目野外作业结束之前，作业组均须进行野外自检，主要检查每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标均确保在误差范围内。作业组长还需对测区进行巡视检查，确保无误后结束野外作业。技术部门需不定期组织对测绘产品进行野外抽查，并做好野外检查记录。
结束语
房产面积测绘看似是一项简单的测绘工作，但其责任十分重大。在房产管理、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。在房产测绘工作各环节中，如何控制好房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。事实证明，只要在测绘作业过程中的每一个环节都能控制好成果质量是最为便捷和行之有效的方法。而房屋套型尺寸的准确、计算面积部位的认定准确、房产要素准确、房产面积计算分摊准确四个环节是控制好房产面积测绘成果质量关键所在。 |
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